2026 metų NT rinkos apžvalga
Lietuvos nekilnojamojo turto rinka 2026 metus pasitinka naujoje realybėje. Po kelių intensyvių ciklų, kai rinką diktavo emocinis pirkimas ir pigūs pinigai, dabar pagrindiniu veiksniu tampa matematinis skaičiavimas ir energinis pastatų efektyvumas. Ekspertų vertinimu, 2026-ieji bus pereinamieji metai - nuosaikios stabilizacijos laikotarpis su nuosaikiomis kainų augimo tendencijomis.
Pagrindiniai veiksniai, formuojantys rinką: mokesčių reforma (GPM išlaikymo laikotarpio sutrumpinimas nuo 10 iki 5 metų kartu su progresiniais tarifais), sumažintas pradinis įnašas pirmajam būstui (nuo 2026 m. rugpjūčio 1 d. - 10 %), II pensijų pakopos lėšų atsiėmimas (2026-2027 m. pereinamasis laikotarpis) ir tvaraus augimo BVP prognozė (apie 3,1 %).
Butų kainos pagal miestus (EUR/m²)
Žemiau - medianinė butų kvadratinio metro kaina 2026 m. sausio-birželio mėnesiais, apskaičiuota pagal NT Alert duomenų bazėje esančius pardavimo skelbimus (įskaitant parduotus). Mediana atspari kraštutinėms reikšmėms, todėl rodo tipinę, o ne pripūstą vidutinę kainą.
| Miestas (2026) | Saus. | Vas. | Kov. | Bal. | Geg. | Birž. | Pokytis (6 mėn.) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Vilnius | 3 621 | 3 617 | 3 738 | 3 697 | 3 741 | 3 851 | +6,4 % |
| Kaunas | 2 468 | 2 590 | 2 641 | 2 626 | 2 596 | 2 558 | +3,6 % |
| Klaipėda | 2 241 | 2 318 | 1 862 * | 2 205 | 2 357 | 2 354 | +5,0 % |
* Klaipėda, 2026 m. kovas: tą mėnesį užfiksuotas dvigubai didesnis naujų (dažnai pigesnių) skelbimų srautas visuose portaluose, todėl medianinė kaina laikinai smuko. Balandį rinka grįžo į įprastą lygį.
Vilniuje stebimas nuoseklus ir tolygus kainų augimas - nuo 3 621 €/m² sausį iki 3 851 €/m² birželį (+6,4 % per pusmetį, apie +11 % per metus). Tai rodo stiprią ir stabilią paklausą sostinės butų rinkoje. Daugiau apie Vilniaus rajonus ir kainas rasite NT skelbimų Vilniuje puslapyje.
Kaune kainos per pusmetį paaugo nuosaikiai - nuo 2 468 iki 2 558 €/m² (+3,6 %); aukščiausią tašką (2 641 €/m²) rinka pasiekė kovą, vėliau šiek tiek atslūgo. Metinio augimo skaičius Kaune labai priklauso nuo matavimo būdo, o skirtumai čia neįprastai dideli: mūsų skelbimų mediana rodo apie 14 % (II ketv.), Ober-Haus indeksas - 15,8 % (I ketv.), o Lietuvos banko pasikartojančių sandorių indeksas - net 24,3 % (birželio duomenys). Tuo pačiu metu butų sandorių Kaune per pirmąjį pusmetį sumažėjo 2,9 %, o Citus duomenimis vidutinės ir prestižinės klasės būsto dalis pasiūloje nuo 2025 m. pabaigos iki birželio išaugo nuo 32 iki 52 %. Besikeičianti pasiūlos sudėtis gali paaiškinti dalį skelbimų medianos ir Ober-Haus indekso augimo, tačiau ne pasikartojančių sandorių indekso: jame lyginamas to paties buto pardavimas skirtingu metu, todėl pasiūlos sudėtis jo nekeičia. Kai trys skirtingai matuojami rodikliai išsiskiria 10 procentinių punktų, vieno tikslaus Kauno augimo skaičiaus pateikti negalima. Kauno rinkos pokyčius sekite NT skelbimų Kauno centre puslapyje.
Klaipėdoje kainos per pusmetį kilo nuo 2 241 iki 2 354 €/m² (+5,0 %; kovo smukimas - laikinas skelbimų antplūdžio efektas), o per metus - apie +11 %. Nuomos grąža Klaipėdoje, INREAL 2025 m. duomenimis, siekia 5,3-7,2 % (bruto) - aukščiausia tarp trijų didmiesčių, tačiau Kaunas pagal kai kuriuos pjūvius jai prilygsta. Atkreipkite dėmesį: tai 2025 m. duomenys, o Lietuvos bankas nurodo, kad kainos pastaruoju metu augo sparčiau nei nuomos kainos - vadinasi, faktinė grąža šiuo metu spaudžiama žemyn. Daugiau informacijos - NT skelbimai Klaipėdoje.
Skelbimų apimtys
Skelbimų kiekis didmiesčiuose rodo rinkos aktyvumą ir pasiūlos lygį. Pavasarį pasiūla tradiciškai didėja, žiemą - traukiasi.
| Miestas (2026) | Saus. | Vas. | Kov. | Bal. | Geg. | Birž. |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Vilnius | 3 858 | 3 920 | 4 947 | 4 172 | 4 353 | 4 175 |
| Kaunas | 968 | 900 | 1 231 | 1 105 | 1 068 | 959 |
| Klaipėda | 1 397 | 1 660 | 3 233 * | 1 827 | 1 535 | 1 451 |
* Klaipėda, 2026 m. kovas - vienkartinis skelbimų antplūdis (apie dvigubai daugiau nei įprastai); tas pats pasiūlos šuolis laikinai pažemino ir medianinę kainą.
Vilniuje pasiūla stabiliai laikosi apie 3 900-4 900 naujų butų skelbimų per mėnesį, su pavasariniu piku kovą; Kaune ir Klaipėdoje - mažesnė, bet taip pat aktyvi rinka. Didėjanti pasiūla rodo aktyvumą, tačiau geri pasiūlymai vis tiek išperkami greitai. Norint neprarasti gerų pasiūlymų, verta naudoti automatinę NT skelbimų paiešką.
Namų ir sklypų kainos
Be butų rinkos, svarbu stebėti ir kitus NT segmentus:
| Segmentas | Vilnius | Kaunas | Klaipėda |
|---|---|---|---|
| Namai (medianinė kaina) | 319 000 € | 245 000 € | 250 000 € |
| Sklypai (medianinė kaina) | 117 000 € | 155 000 € | 99 000 € |
Kauno sklypų medianinė kaina (155 000 €) viršija Vilniaus (117 000 €) - tai gali būti susiję su didesniu pramoninės ir komercinės paskirties sklypų kiekiu Kauno regione. Klaipėdoje sklypų mediana žemiausia tarp trijų didmiesčių - apie 99 000 €. Pateikiame medianines (tipines), o ne vidutines kainas - vidurkį stipriai iškreiptų pavieniai labai brangūs objektai (pvz., namų segmente vidurkis viršija medianą maždaug 20-30 %).
Ieškote namų pardavimo skelbimų arba sklypų pardavimo skelbimų? Naudokite NT Alert automatinę paiešką su filtrais.
2026 m. mokesčių ir reguliavimo pokyčiai
2026 metais įsigalioja keletas reikšmingų teisinio reguliavimo pokyčių, turinčių tiesioginę įtaką NT rinkai:
GPM reforma: išlaikymo laikotarpis 10 → 5 metai
Nuo 2026 m. sausio 1 d. nekilnojamąjį turtą galima parduoti be GPM mokesčio jau po 5 metų (anksčiau - 10 metų). Tai reiškia didesnį judėjimą rinkoje: šeimos galės lanksčiau keisti būstą pagal poreikius, o investuotojai - greičiau realizuoti pelną. Atskirai galioja ir būsto, kuriame buvo deklaruota gyvenamoji vieta, lengvata.
Svarbu: tuo pačiu metu pasikeitė ir tarifai. Pardavus turtą neišlaikius 5 metų, apmokestinamas tik pelnas (skirtumas tarp pardavimo ir įsigijimo kainos): ne iš darbo santykių gautų pajamų dalis iki 12 VDU per metus (2026 m. apie 27 700 €) apmokestinama 15 % tarifu, o ją viršijanti dalis - progresiniais 20 %, 25 % arba 32 % tarifais. Anksčiau tokios pajamos daugeliu atvejų buvo apmokestinamos 15 % tarifu, tad stambesniems sandoriams mokestinė našta padidėjo. Tikslias sąlygas visada pasitikrinkite VMI puslapyje.
Sumažintas pradinis įnašas: 10 % nuo rugpjūčio 1 d.
Nuo 2026 m. rugpjūčio 1 d. pirmajam būstui įsigyti užteks 10 % pradinio įnašo (iki tol - 15 %). Tai reiškia, kad 100 000 € vertės būstui reikės tik 10 000 € vietoj 15 000 €. Lengvata taikoma perkantiems pirmąjį būstą, t. y. tiems, kurie šiuo metu neturi ir pastaruosius 5 metus neturėjo nekilnojamojo turto (sąlyga galioja ir kredito gavėjui, ir bendraskoliui). Pokytis ypač palankus jauniems pirkėjams.
Kita pusė: tais pačiais Atsakingojo skolinimo nuostatų pakeitimais Lietuvos bankas sugriežtino sąlygas antrai ir paskesnėms būsto paskoloms - joms lieka 30 % pradinis įnašas (jis gali sumažėti iki 15 %, jei kiekvienos ankstesnės paskolos likutis sumažėjęs iki 50 % pradinės sumos), o įmokų ir pajamų santykis skaičiuojamas taikant ne mažesnę kaip 6 % palūkanų normą. Investuotojams, perkantiems ne pirmąjį būstą, sąlygos griežtėja.
II pensijų pakopos lėšų atsiėmimas (2026-2027)
Nuo 2026 m. sausio 1 d. vieną kartą galima atsiimti iki 25 % sukauptų pensijų lėšų (ne daugiau nei paties sumokėtų įmokų suma). Pereinamuoju laikotarpiu (nuo 2026 m. sausio 1 d. iki 2027 m. gruodžio 31 d.) visi dalyviai gali pasitraukti iš kaupimo nepriklausomai nuo amžiaus ar stažo. Nesulaukus pensinio amžiaus, nuo atsiimamos sumos taikoma 3 % įmoka. Dalis šių lėšų tikimasi bus nukreipta į NT rinką.
Rinkos prognozės 2026 metams
Pirmiausia - sąžiningai: skaitinės 2027 metų būsto kainų prognozės Lietuvoje nėra paskelbusi nė viena institucija - nei Lietuvos bankas, nei komerciniai bankai, nei NT bendrovės. Visi viešai skelbiami vertinimai yra tik krypties, be konkrečių procentų. Todėl žemiau pateikiame ne spėjimus, o tai, ką rodo išmatuoti duomenys ir kokias rizikas įvardija institucijos.
- Kainų augimas dviženklis, bet lėtėjantis. Oficialiu būsto kainų indeksu (Valstybės duomenų agentūra, Eurostat) 2026 m. I ketv. būstas Lietuvoje pabrango 11,9 % per metus - tai 6-as greičiausias augimas ES (ES vidurkis 5,1 %); 2025 m. augimas buvo 9,8 %. Butų rinkai Lietuvos bankas atskirai skaičiuoja pasikartojančių sandorių indeksą (lyginamas to paties būsto pardavimas skirtingu metu) - juo Vilniaus butai 2026 m. birželį pabrango 14,0 %. Mūsų skelbimų duomenimis, Vilniaus butų medianos metinis augimas II ketv. siekė apie 11 %.
Oficialus VDA / Registrų centro indeksas apima visus būstus visoje Lietuvoje ir yra koreguotas pagal struktūrą; Lietuvos banko indeksas - to paties buto pakartotinius sandorius; mūsų rodiklis - butų skelbimų (prašomų) kainų mediana viename mieste. Tai skirtingi matavimai, todėl skaičiai nėra tarpusavyje palyginami ir jų negalima sumuoti ar vidurkinti. Iš visų skelbiamų rodiklių mūsų skelbimų kainų duomenys šiuo metu rodo konservatyviausią augimą. - Lietuvos bankas įvardijo riziką. 2026 m. birželio finansinio stabilumo apžvalgoje konstatuota, kad būsto kainų pervertinimas 2025 m. pabaigoje pasiekė 7 % (prieš metus - 4 %), o būsto paskolų portfelis augo 14,9 % - sparčiausiai nuo 2009 m. Bankas naujai įvardijo netvaraus būsto kainų augimo riziką.
- Rinka tampa labiau segmentuota - energinė efektyvumo klasė, lokacija ir būsto būklė svarbiau nei bendra miesto statistika. Aukštesnės energinės klasės būstas paprastai kainuoja brangiau, tačiau viešai skelbiamo, metodiškai pagrįsto Lietuvos rinkos priedo dydžio nėra - statybos bendrovių vertinimu, A++ statyba kainuoja apie 15 % brangiau nei A+, bet tai statybos sąnaudų, o ne pardavimo kainos rodiklis.
- Naujos statybos segmente pirkėjų derybinė galia auga - pagal INREAL pirminės (naujos statybos) rinkos pusiausvyros rodiklį 2026 m. II ketv. visi trys didmiesčiai pasislinko pirkėjo pusėn: Vilnius 1,13, Kaunas 1,49, Klaipėda 2,41 (virš 1,25 laikoma pirkėjo rinka). Svarbu: rodiklis skaičiuojamas tik naujos statybos rinkai ir jo pokytį daugiausia lėmė rekordinė naujų projektų pasiūla, o ne derybų persvara antrinėje rinkoje - perkant senesnės statybos butą šis skaičius mažai ką pasako. Vilniuje birželį pirmą kartą pastebimai dalis pardavėjų ėmė mažinti kainas, nors kainų didinimų vis dar buvo daugiau nei mažinimų (235 prieš 175).
- Vilnius išlieka brangiausiu miestu (mediana 3 851 €/m²). Nuomos grąža, INREAL 2025 m. duomenimis, siekia 4,5-6,2 % (bruto, neatskaičius mokesčių, prastovų ir išlaikymo sąnaudų).
- Kaunas ir Klaipėda lenkia Vilnių pagal nuomos grąžą - INREAL vertinimu, Kaune 4,5-6,2 % (kitu pjūviu iki 7,6 %), Klaipėdoje 5,3-7,2 % (taip pat bruto).
- Sandorių ir kainų kryptys išsiskyrė - Registrų centro duomenimis, 2026 m. I pusm. butų sandorių šalyje buvo vos 2,6 % daugiau nei pernai, o Kaune jų net sumažėjo (-2,9 %) - nors kainos ten augo sparčiausiai. Mažėjanti apyvarta esant sparčiam kainų augimui yra plonėjančios rinkos požymis.
- 2027 metų prognozės nėra. Nė viena Lietuvos institucija ar NT bendrovė kol kas nėra paskelbusi skaitinės 2027 m. būsto kainų prognozės - visi vertinimai yra tik krypties. Verta žinoti ir tai, kad 2026 m. prognozės nepasiteisino: 2025 m. gruodį rinkos analitikai didmiesčiams prognozavo 4-6 % augimą, o realiai per metus kainos pakilo apie 12 %.
Išsamesnė rinkos krypties analizė - kas kelia ir kas stabdo kainas, ką rodo sandorių apimtys ir ko realiai galima tikėtis - NT rinkos tendencijos 2026.
Gaukite pranešimus apie naujus skelbimus pirmi
Skelbimų srautas didmiesčiuose auga, todėl gerą pasiūlymą pastebėti tarp tūkstančių naujų skelbimų vis sunkiau - o kainos vis dar kyla dviženkliu tempu. NT Alert automatiškai stebi naujus skelbimus ir išsiunčia pranešimą per 5 minutes. Nemokamas planas - neribotam laikui.
Pradėti nemokamaiIeškote butų pardavimo skelbimų su filtrais pagal €/m²? Išbandykite butų paiešką su automatiniais pranešimais arba peržiūrėkite butų pardavimo skelbimus.
Duomenų metodika
Šio puslapio kainų duomenys apskaičiuoti pagal NT Alert duomenų bazėje esančius skelbimus, surinktus iš populiariausių NT skelbimų portalų (2026 m. sausis-birželis). Kaina (€/m²) - tai medianinė kvadratinio metro kaina per mėnesį: mediana atspari kraštutinėms reikšmėms, o į skaičiavimą įtraukiami ir jau parduoti skelbimai, kad statistika neatspindėtų vien šiuo metu likusių pasiūlymų. Namų ir sklypų kainos taip pat medianinės. Skelbimų apimtys atspindi naujų skelbimų kiekį per mėnesį visuose portaluose (tas pats butas, paskelbtas keliuose portaluose, skaičiuojamas atskirai). Duomenys atnaujinami periodiškai.
Skyriuje apie mokesčių ir reguliavimo pokyčius pateikta informacija patikrinta 2026 m. liepos 24 d. pagal VMI, Lietuvos banko ir Socialinės apsaugos ir darbo ministerijos paskelbtus duomenis. Tai bendro pobūdžio informacija, o ne individuali mokestinė konsultacija - dėl konkretaus sandorio kreipkitės į VMI arba mokesčių specialistą.
Susiję resursai
- NT skelbimų automatinė paieška - gaukite pranešimus apie naujus skelbimus
- Butų paieška su filtrais - ieškokite pagal kainą, plotą ir lokaciją
- Kas yra NT Alert? - sužinokite daugiau apie paslaugą
- Rankinis vs automatinis NT tikrinimas - kodėl verta automatizuoti
- NT skelbimai Vilniuje
- NT skelbimai Klaipėdoje
- NT skelbimai Kauno centre